집주인 바뀌면 보증금은? 임대인 지위 승계 2026년 정리

살던 집이 팔려 집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 보증금이 어떻게 되는지 가장 먼저 걱정됩니다. 결론부터 말하면, 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 새 집주인(양수인)이 종전 집주인의 지위를 그대로 넘겨받습니다. 보증금을 돌려줄 의무도 새 집주인에게 넘어갑니다.

이 승계는 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따른 것으로, 임차인의 동의도 임차인에게 하는 통지도 필요 없습니다. 다만 “대항력이 있는 임차인”이라는 전제가 중요합니다. 전입신고 날짜, 주소 표기, 중간에 전출한 일이 있는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

이 글에서는 임대인 지위 승계의 범위, 대항력과 우선변제권의 요건, 집주인이 바뀐 뒤 확인할 일, 보증금을 돌려받지 못할 때의 절차를 순서대로 정리합니다. 2026년 10월 기준으로 법제처 생활법령정보(이지로)에 실린 내용을 바탕으로 했습니다.

집주인이 바뀌면 계약은 그대로 유지될까?

임차주택을 매매로 넘겨받은 양수인, 그 밖에 상속·경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 그래서 집주인이 바뀌어도 기존 임대차계약은 새 집주인과의 계약으로 이어집니다. 계약서를 다시 쓸 필요도 없습니다.

이 승계는 임차인의 동의나 통지와 관계없이 법률에 따라 당연히 일어납니다. 대법원 1996년 판례로 소개된 내용입니다. 새 집주인이 “계약은 처음부터 다시 협의하자”고 해도 임차인이 따라야 할 이유가 없습니다.

따라서 임대차 기간, 차임 조건, 보증금 액수는 기존 계약 내용 그대로 새 집주인에게 적용됩니다. 매매 사실을 임차인이 나중에 알았더라도 승계의 효력에는 영향이 없습니다.

승계되는 범위: 보증금 반환의무도 넘어갈까?

임대인 지위를 승계하면 양도인(종전 집주인)은 임대인 지위에서 벗어나고, 양수인이 차임 청구권과 보증금 반환의무를 포함한 권리·의무 일체를 넘겨받습니다. 즉 계약이 끝났을 때 보증금을 돌려줄 사람은 새 집주인입니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 대항력 있는 임차인이 있는 상태에서 집이 팔리는 경우도 같습니다. 이때도 양수인이 임대인 지위와 보증금 반환의무를 승계합니다(같은 법 제4조제2항을 인용한 설명).

구분	종전 집주인	새 집주인(양수인)
임대인 지위	벗어남	승계
차임 청구권	넘겨줌	넘겨받음
보증금 반환의무	벗어남	넘겨받음
임차인 동의·통지	필요 없음(당연승계)

그래서 집주인이 바뀐 뒤에는 월세를 새 집주인(또는 새 집주인이 알려 준 계좌)에게 내고, 계약 종료 때 보증금도 새 집주인에게 청구하는 것이 원칙입니다. 다만 계좌 변경 안내가 진짜 새 집주인에게서 온 것인지는 등기사항증명서로 소유자를 확인한 뒤 따르는 편이 안전합니다.

“보증금 의무는 승계하지 않는다”는 특약은 효력이 있을까?

매매계약서에 “양수인은 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다”는 취지의 특약을 넣는 경우가 있습니다. 이런 특약은 임차인에게 불리하므로 무효입니다. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 같은 법 제10조의 취지에 따른 설명입니다.

쉽게 말해 집주인끼리 어떻게 약속했든, 대항력을 갖춘 임차인은 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 새 집주인이 “나는 보증금을 받은 적이 없다”고 말해도 마찬가지입니다. 보증금을 받은 쪽과 돌려줄 쪽의 정산은 집주인들 사이에서 처리할 문제입니다.

대항력이 있어야 승계가 보호된다: 요건과 함정

대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 생깁니다. 등기가 없어도 됩니다. 중요한 것은 효력이 “그 다음 날부터” 생긴다는 점입니다. 예를 들어 2011년 12월 15일에 전입신고를 했다면 2011년 12월 16일 00시부터 대항력이 생깁니다.

같은 날 집이 팔리거나 근저당이 설정되는 경우에는 이 하루 차이가 중요할 수 있습니다. 이사 당일에 전입신고를 서둘러야 하는 이유입니다. 전입신고와 확정일자의 차이는 확정일자와 전입신고 차이 글에서 따로 정리했습니다.

전입신고 주소 표기

전입신고 주소는 등기사항증명서로 번지·동·호수를 확인해야 합니다. 공동주택의 동·호수를 빠뜨리거나 연립주택에서 지번만 적으면 대항요건을 갖추지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 다만 다가구주택은 지번만 적어도 대항력을 취득합니다.

일시적 전출과 법인 임차인

임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 기존 대항력이 소멸하고, 다시 전입해도 재전입한 때부터 새로 취득합니다. 다만 가족이 주소지에 그대로 남아 있고 임차인만 일시적으로 옮긴 경우에는 대항력이 유지됩니다. 또 법인은 원칙적으로 대항력을 취득하지 못합니다. 주택도시기금을 재원으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 임차한 경우, 지정된 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력을 얻는 예외가 있습니다.

법인 임차인과 양수인의 승계 관계처럼 특수한 사례는 판례를 따로 확인해야 하므로, 해당한다면 전문가 상담을 권합니다.

대항력과 우선변제권, 무엇이 다를까?

대항력은 집이 팔려도 계속 살 수 있고 새 집주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 경매나 공매에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 대항요건(주택의 인도, 전입신고)에 임대차계약증서상의 확정일자까지 갖춰야 생깁니다.

경매 배당요구 종기까지 이 요건이 유지되어야 합니다. 배당을 기다리는 동안 전출하거나 집을 비우면 권리를 잃을 수 있습니다.

확정일자는 어디서 받나

• 받는 곳: 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원(지원 포함), 등기소, 공증인
• 준비물: 계약서 원본
• 수수료: 기본 600원(계약서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원이 추가되며, 일부 대상자는 면제)

새 집주인이 싫으면 계약을 끝낼 수 있을까?

대항력 있는 임차인은 집이 팔린 뒤에도 계속 거주할 수 있습니다. 새 집주인이 마음에 들지 않아도 기존 계약 기간 동안은 살 권리가 유지됩니다.

반대로 임차인이 승계를 원하지 않는 경우도 있습니다. 임대차 기간 만료 전에 경매가 진행되는 경우에는 승계된 임대관계에서 벗어나기 위해 계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다고 대법원 판례로 소개됩니다. 이 경우에는 우선변제권까지 갖췄는지가 현실적으로 중요합니다.

승계에 이의를 제기하고 계약을 끝내려 할 때 그 의사를 언제까지 밝혀야 하는지는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 기준은 관할 법원이나 법률 전문가에게 확인하세요. 집주인이 바뀐 사실을 알았다면 오래 두지 말고 방법을 확인하는 편이 안전합니다.

보증금을 돌려받지 못할 때 대처 순서

임대차가 끝났는데 새 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 다음 순서를 생각해 볼 수 있습니다. 전체 흐름은 전세 보증금 못 받을 때 대처 순서에서 자세히 다뤘습니다.

1. 반환 요청: 새 집주인에게 보증금 반환을 서면으로 요청합니다.
2. 임차권등기명령: 이사가 필요하면 먼저 등기를 신청해 권리를 유지합니다.
3. 지급명령 또는 소송: 법원 절차로 반환을 청구합니다.
4. 강제경매: 확정판결 등을 받으면 강제경매를 신청합니다.

임차권등기명령

임대차가 끝났는데 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못한 임차인은 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 신청합니다(제3조의3). 등기가 되면 이사해도 종전 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청 서류는 다음과 같습니다.

• 등기사항증명서
• 임대차계약서
• 주택 인도·주민등록 일자 증명 자료(확정일자 자료 포함)

신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 법원은 변론 없이 결정할 수 있고, 기각 결정에는 항고할 수 있습니다. 비용과 시기는 임차권등기명령 신청 방법과 비용을 참고하세요.

지급명령과 소액사건심판

지급명령은 임대인 주소지 관할 법원에 신청합니다. 임대인이 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있고(민사소송법 제470조제1항), 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(제474조). 적법한 이의가 있으면 지급명령 신청 때 소가 제기된 것으로 봅니다(제472조).

소액사건심판은 3,000만원을 초과하지 않는 금전 청구에 적용됩니다(소액사건심판법 제1조). 다만 보증금반환청구소송은 보증금이 3,000만원을 넘어도 소액사건심판법에 따라 신속하게 진행할 수 있습니다(주택임대차보호법 제13조). 소액사건 해당 여부는 제소 시점을 기준으로 판단합니다.

절차	관할	핵심
임차권등기명령	주택 소재지 지방법원·지원·시군법원	이사해도 대항력·우선변제권 유지
지급명령	임대인 주소지 관할 법원	2주 이내 이의 없으면 확정판결과 같은 효력
보증금반환청구소송	임대인 또는 임차인 주소지 관할 법원	3,000만원 초과여도 소액사건심판법에 따라 신속 진행 가능

지급명령 절차는 지급명령 신청 방법과 비용에서 확인할 수 있습니다.

집주인이 바뀐 뒤 확인할 점과 주의사항

• 등기사항증명서로 소유자 확인: 실제로 소유권이 이전되었는지, 선순위 근저당이 있는지 확인합니다.
• 대항력 점검: 전입신고 날짜와 주소 표기, 중간 전출 여부를 되짚어 봅니다.
• 계약서 원본과 확정일자 보관: 우선변제권 증명에 필요합니다.
• 거주와 전입 유지: 배당 절차가 끝날 때까지 전출하지 않습니다.

임대차 종료 후 임차인의 주택 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계입니다. 보증금을 받기 전에 집을 비우면 불리해질 수 있습니다. 또 확정판결에 따른 강제경매를 신청할 때 임차인의 주택 인도는 집행개시 요건이 아니지만(제3조의2제1항), 경매 배당금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(같은 조 제3항).

자주 묻는 질문

집주인이 바뀌었다고 통지를 못 받았는데 효력이 있나요?

있습니다. 임대인 지위 승계는 법률에 따른 당연승계라서 임차인의 동의도, 임차인에게 하는 통지도 필요하지 않습니다.

예전 집주인에게 보증금을 청구해도 되나요?

승계가 이루어지면 종전 집주인은 임대인 지위에서 벗어나고 보증금 반환의무는 양수인이 넘겨받습니다. 따라서 원칙적으로 새 집주인에게 청구합니다.

등기가 없는 전세인데 대항력이 있나요?

대항력은 주택 인도와 전입신고만으로 생기며 등기는 필요하지 않습니다. 효력은 전입신고 다음 날 00시부터입니다.

새 집주인이 계약 기간 중 나가라고 하면 따라야 하나요?

대항력 있는 임차인은 집이 팔린 뒤에도 계속 거주할 수 있습니다. 구체적 갱신·종료 문제는 계약 내용과 사정에 따라 달라지므로 상담을 받아 보세요.

보증금 반환 소송은 어느 법원에 내나요?

임대인 또는 임차인의 주소지 관할 법원에 낼 수 있습니다(민사소송법 제29조).

정리하면, 집주인이 바뀌어도 대항력을 갖춘 임차인의 계약과 보증금은 새 집주인에게 그대로 이어집니다. 핵심은 전입신고와 확정일자, 그리고 전출하지 않고 요건을 유지하는 것입니다.

집주인이 바뀐 소식을 들었다면 먼저 등기사항증명서로 소유자와 선순위 권리를 확인하고, 내 전입신고 날짜와 주소 표기를 점검하세요. 이 글은 이지로 생활법령정보의 설명을 바탕으로 한 일반 정보이며, 법적 효력이 있는 유권해석은 아닙니다. 법령 개정 여부와 소액임차인 최우선변제 기준 금액은 국가법령정보센터에서 확인하세요.

개별 사건은 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으니 대한법률구조공단(132) 등에서 상담받으세요.