확정일자와 전입신고 차이, 전세 보증금 지키는 대항력 받는 법

전세나 월세 계약을 하면 “전입신고하고 확정일자 꼭 받으세요”라는 말을 듣습니다. 두 가지는 무엇이 다르고, 하나만 하면 안 될까요? 결론부터 말하면 입주와 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 여기에 계약서 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생깁니다. 둘 다 갖춰야 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있습니다.

대항력은 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 “계약 기간 동안 살 권리와 보증금 반환”을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매나 공매에서 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 이름은 비슷하지만 지켜 주는 장면이 다릅니다.

이 글은 두 권리의 차이, 효력이 생기는 시점, 확정일자 받는 곳과 수수료, 전월세 신고와의 관계, 전입신고 때 실수하기 쉬운 부분을 정리합니다.

핵심 요약

대항력은 입주와 전입신고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다.
효력은 입주·전입신고 다음 날 0시부터라서 잔금일에 등기부를 다시 확인해야 합니다.
확정일자는 주민센터 등에서 받으며 수수료는 600원입니다.
전월세 신고 대상이면 계약서를 내고 신고할 때 확정일자를 받은 것으로 봅니다.
전입신고는 이사 후 14일 안에 해야 하고, 보증금을 받기 전에는 주민등록을 옮기지 않습니다.

대항력과 우선변제권, 무엇이 다른가요

「주택임대차보호법」은 등기를 하지 않은 세입자도 일정한 요건을 갖추면 보호합니다. 그 요건과 효과를 나눠 보면 아래와 같습니다.

구분	대항력	우선변제권
필요한 것	주택 인도(입주) + 주민등록(전입신고)	대항요건 + 계약서 확정일자
효력 시작	입주·전입신고 다음 날 0시	대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때(확정일자를 먼저 받았다면 다음 날 0시)
지켜 주는 장면	집이 팔려 집주인이 바뀌었을 때	집이 경매·공매로 넘어갔을 때
할 수 있는 것	새 집주인에게 계약 기간 거주와 보증금 반환 주장	뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금 배당

대항력과 우선변제권 비교표: 필요한 요건, 효력이 생기는 시점, 보호받는 상황의 차이 — 두 권리를 모두 갖춰야 경매 때 순위대로 배당받습니다

확정일자만 받고 전입신고를 하지 않았다면 우선변제권이 생기지 않습니다. 반대로 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면 대항력은 있지만, 경매 때 순위에 따라 먼저 배당받는 권리는 없습니다. 두 가지를 함께 챙겨야 하는 이유입니다.

효력은 언제 생기나요: ‘다음 날 0시’의 의미

대항력은 입주와 전입신고를 마친 날이 아니라 그다음 날 0시부터 생깁니다. 이 하루의 차이 때문에, 세입자가 전입신고를 한 날 집주인이 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 세입자보다 앞설 수 있습니다.

그래서 잔금을 치르기 직전에 등기사항증명서를 다시 떼어 새로 생긴 근저당이나 가압류가 없는지 확인해야 합니다. 생활법령정보도 계약할 때와 잔금을 치르기 전에 등기부를 다시 확인하라고 안내합니다. 필요하면 잔금일 이후 일정 기간 담보를 설정하지 않는다는 특약을 계약서에 넣는 방법을 중개사와 상의해 볼 수 있습니다.

우선변제권은 확정일자를 입주·전입신고 당일이나 그 이전에 받았다면 입주·전입 다음 날 0시부터 생깁니다. 확정일자를 나중에 받았다면 확정일자를 받은 때부터 생기므로, 이사 당일 함께 처리하는 것이 가장 깔끔합니다.

확정일자 받는 곳과 수수료

확정일자는 계약서에 그 날짜에 계약서가 존재했다는 것을 공적으로 찍어 주는 날짜 도장입니다. 생활법령정보가 안내하는 확정일자 부여 기관은 다음과 같습니다.

주택이 있는 곳의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소
지방법원과 그 지원, 등기소
공증인 사무소
대법원 인터넷등기소(온라인 신청)

수수료는 1건에 600원이며, 계약서가 4장을 넘으면 넘는 4장마다 100원이 더해집니다. 국민기초생활 수급자, 일부 국가유공자 등은 수수료가 면제됩니다. 확정일자를 받으려면 서명이나 도장이 있고 임대인·임차인, 주택, 기간, 보증금이 적힌 완성된 계약서가 필요합니다.

계약서 원본을 잃어버려도 확정일자부를 열람해 확정일자를 받은 사실을 증명하면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 그래도 계약서 원본은 사진이나 스캔본과 함께 따로 보관해 두는 것이 좋습니다.

주민센터에서는 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리할 수 있어 이사 당일 계약서를 들고 함께 방문하는 경우가 많습니다. 계약서 여러 장에 확정일자가 찍혔는지, 날짜가 정확한지 그 자리에서 확인하고 받으세요.

전월세 신고를 하면 확정일자가 따라옵니다

주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제) 대상이라면 신고와 확정일자를 한 번에 처리할 수 있습니다. 생활법령정보에 따르면 계약서를 제출해 임대차 신고를 하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다.

대상 지역: 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역(도의 군 지역은 제외)
대상 금액: 보증금 6천만 원 초과 또는 월 차임 30만 원 초과
기한: 계약을 맺은 날부터 30일 이내(가계약금을 보냈다면 그날부터 계산될 수 있음)
방법: 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 온라인 신고
제재: 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만 원 이하 과태료 대상

신고는 집주인과 세입자가 함께 하는 것이 원칙이지만, 한쪽이 서명한 신고서에 계약서를 붙여 내면 공동 신고로 인정됩니다. 전입신고를 할 때 임대차계약서를 함께 내도 임대차 신고를 한 것으로 봅니다. 보증금과 차임 변동 없이 기간만 늘린 갱신은 신고 대상이 아닙니다.

전입신고 방법과 실수하기 쉬운 부분

세대주는 이사한 날부터 14일 안에 새로 사는 곳의 시장·군수·구청장에게 전입신고를 해야 합니다. 정당한 이유 없이 기간 안에 신고하지 않으면 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 주민센터를 방문하거나 정부24에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.

전세 이사 당일 체크리스트: 등기부 재확인, 전입신고, 확정일자, 전월세 신고, 정확한 주소, 전출 주의 — 전입신고와 확정일자는 이사 당일 함께 처리하면 깔끔합니다

보증금 보호를 위해 특히 조심할 부분은 다음과 같습니다.

주소를 정확히: 다세대·연립 같은 공동주택은 동·호수가 빠지거나 등기부와 다르면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 다가구주택은 지번만 적어도 됩니다.
가족 주민등록 유지: 세입자 본인만 잠시 주민등록을 옮기고 가족이 계속 살며 주민등록을 유지하면 대항력이 유지되지만, 가족 전원이 옮기면 사라집니다.
다시 전입해도 소급되지 않음: 대항력이 사라진 뒤 다시 전입하면 예전 날짜가 아니라 새로 전입한 날을 기준으로 다시 생깁니다.

계약 전에 확인할 것: 등기부와 집주인 정보

대항력과 우선변제권을 갖춰도 앞 순위에 큰 근저당이나 압류가 있으면 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 그래서 계약 전 확인이 절반입니다. 등기사항증명서의 갑구에서는 소유자와 압류·가압류·경매 기록을, 을구에서는 근저당권과 전세권 설정 여부를 봅니다. 인터넷등기소 열람 수수료는 700원입니다.

집주인은 계약할 때 그 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 다른 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여 주거나, 세입자가 직접 확인하는 데 동의해야 합니다. 앞선 세입자의 보증금 규모와 집주인의 세금 체납 여부는 등기부에 보이지 않는 위험이므로 꼭 확인하세요.

집주인이 자료를 직접 보여 주기 어렵다면 동의를 받아 세입자가 확인하는 방법도 있습니다. 다가구주택처럼 한 건물에 세입자가 여럿인 집은 앞선 보증금 합계가 클수록 경매 때 내 몫이 줄어들 수 있으니 특히 꼼꼼히 봐야 합니다.