전세보증금반환보증 가입 조건 2026, HUG·HF·SGI 차이 비교

전세보증금반환보증은 집주인이 계약이 끝나도 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 지급해 주는 상품입니다. 어느 기관에서 가입할지는 전세대출을 쓰는지, 보증금이 얼마인지, 계약기간이 얼마나 남았는지로 갈립니다.

결론부터 말씀드리면, 전세대출과 상관없이 가입하려면 HUG(주택도시보증공사)가 기본 선택지입니다. HF(한국주택금융공사)의 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중인 임차인이 대상입니다. SGI서울보증도 선택지가 될 수 있는데, 세부 조건은 SGI서울보증 공식 안내에서 직접 확인해야 합니다.

이 글은 2026년 10월 21일 기준으로 HUG와 HF의 공식 페이지에 적힌 가입 조건을 비교합니다. 한도와 보증료는 자주 바뀌고 페이지마다 표기가 다를 수 있으니, 가입 직전에 최신 내용을 다시 확인하세요.

전세보증금반환보증이란, 어떤 상황에서 도움이 되나요?

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 이사도 못 가고 시간만 보내게 됩니다. 보증에 가입해 두면 일정한 절차를 거쳐 보증기관에서 보증금을 지급받을 수 있습니다.

다만 가입한다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 주택 종류, 보증금 규모, 선순위채권, 신청 시기가 조건에 맞아야 가입이 됩니다. 그래서 계약서를 쓰기 전에 조건부터 따져 보는 편이 안전합니다.

기본적인 권리 보호 장치도 함께 챙겨야 합니다. 점유·전입신고·확정일자는 보증 가입의 전제 조건이기도 해서, 확정일자와 전입신고의 차이를 먼저 이해해 두면 도움이 됩니다.

HUG 전세금반환보증 가입 조건 정리

HUG는 임차인의 대출 이용 여부와 관계없이 신청할 수 있는 상품입니다. 대상 주택과 금액, 신청 시기는 다음과 같습니다.

• 대상 주택: 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택, 다세대, 연립, 단독, 다가구, 다중주택입니다. 근린생활시설 등은 제외됩니다.
• 오피스텔: 계약서나 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
• 보증금: 수도권(서울·경기·인천) 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하이며, 전부 또는 일부를 신청할 수 있습니다.

신청 시기는 계약 종류에 따라 다릅니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 갱신 계약은 기존 계약 만료 1개월 전부터 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 미분양관리지역 임차인은 계약 만료 6개월 전까지 허용됩니다.

HUG 보증한도와 보증료는 어떻게 계산하나요?

보증한도는 주택가격에 보증비율을 곱한 금액에서 선순위채권을 뺀 값입니다. 보증비율은 2023년 12월 31일 이전 접수분은 100%, 2024년 1월 1일 이후 접수분은 90%입니다.

주택가격은 공시가격의 140%를 적용합니다. 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150%였습니다. 또 2023년 1월 1일 이후에는 HUG가 선정하지 않은 기관의 감정평가는 주택가격으로 인정되지 않습니다.

보증료는 상품개요 페이지의 요율표에 따르면 아파트는 전세가율 70% 이하일 때 0.097%(1년 이하)에서 0.113%(5년 초과) 수준입니다. 전세가율 80% 초과는 0.137%에서 0.164%이고, 기타주택은 0.111%에서 0.211%입니다. 선순위채권이 주택가격의 50%를 넘으면 보증료가 10% 가산됩니다.

할인도 있습니다. 상품개요에는 연소득 5천만 원 이하·1인 고령자·한부모 가구 60%, 미성년 자녀 3명 이상·신혼부부 등 40%, 전자계약 3%가 안내되어 있습니다. 신청 페이지에는 모바일 신청 또는 일시납 시 각 3% 할인으로 적혀 있습니다. 세부 대상은 신청 전에 확인이 필요합니다.

보증료율 개편은 2025년 3월 31일 보증 신청분부터 적용되었고, 인당 최고 보증한도는 300억 원에서 400억 원으로 올랐습니다(공지 2025-01-23).

HF 일반전세지킴보증은 누가 가입할 수 있나요?

HF 일반전세지킴보증은 해당 금융기관에서 공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인이 대상입니다. 즉 HF 전세대출을 쓰는 사람을 위한 상품입니다. 전세자금보증과 동시에 신청할 수도 있지만, 이 경우 전세자금보증부 대출이 반드시 실행되어야 합니다.

주요 조건은 다음과 같습니다.

• 보증금: 7억 원 이하(지방 소재 가구는 5억 원 이하), 2020년 4월 1일 이후 체결 계약(묵시적 갱신 포함)
• 임차인: 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주
• 계약기간: 1년 이상(보증기간 연장 시 1년 미만 인정)
• 임대인: 목적물 소유자. 점유·전입신고·확정일자를 갖출 것(전세자금보증과 동시 취급 시 보증서 발급일까지 확인 조건 가능)
• 주택: 주택가격 12억 원 이하이며 등기사항전부증명서 발급이 가능해야 합니다. 아파트 등 집합건물은 타세대 전입 시 원칙적으로 취급이 불가합니다.

취급은행은 경남, 국민, 광주, 기업, 농협, 아이엠, 부산, 수협, 신한, 우리, 제주, 하나, 토스, 케이, 카카오뱅크입니다. 이 은행들에서 공사 전세자금보증을 이용 중이어야 합니다.

HF 보증한도·보증료·신청 시기

HF의 보증한도는 두 금액 중 적은 쪽입니다. 하나는 지역별 한도(서울·경기·인천 7억 원, 그 외 5억 원)이고, 다른 하나는 주택가격의 90%에서 선순위채권 총액을 뺀 금액입니다. 보증금 일부만 보증받을 수는 없고 전액이 대상입니다.

선순위채권은 제한이 있습니다. 단독·다가구는 총액이 주택가액의 80% 이내이면서 선순위근저당이 60% 이내여야 하고, 두 조건을 동시에 충족해야 합니다. 그 외 주택은 총액 60% 이내입니다. 2023년 9월 30일 이전 체결 계약은 예외 기준이 적용됩니다.

보증료율은 연 0.04%~0.18%입니다. LTV가 70% 이하이면 0.04%, 70% 초과~80% 이하이면 0.11%, 80% 초과~90% 이하이면 0.18%입니다. LTV는 선순위채권총액과 임대차보증금을 더해 주택가격으로 나눈 값입니다. 우대가구는 0.01%p~0.03%p 인하됩니다.

신청은 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전까지 해야 합니다. 토스뱅크 이용 시에는 전월세 보증금대출 실행일로부터 3개월 이내입니다. 주택가격은 부동산테크·KB시세, 공동주택 공시가격의 140% 등의 순서로 적용하며, 하우스머치·KB AI시세 같은 참고용 시세는 인정되지 않습니다.

HF 특례전세지킴보증은 무엇이 다른가요?

특례전세지킴보증은 전세금반환대출 담보주택을 목적물로 계약한 임차인이 대상입니다. 보증금 10억 원 이하, 동일인당 한도 10억 원이며 지역 구분이 없습니다. 보증료율은 아파트 0.13%, 기타주택 0.15%입니다.

계약서에 공인중개사 날인과 특례 관련 특약이 있어야 합니다. 특례 대상자는 일반전세지킴보증을 신청할 수 없습니다. 신청 시기는 계약기간 1/2 경과 전까지입니다.

HUG·HF·SGI 차이 한눈에 비교

아래 표는 공식 페이지 표기를 기준으로 HUG와 HF 일반전세지킴보증을 비교한 것입니다.

항목	HUG	HF 일반전세지킴보증
대상	대출 여부와 무관	HF 전세자금보증 이용 중인 임차인
보증금 상한	수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하	7억 원 이하(지방 5억 원 이하)
일부 보증	전부 또는 일부 신청 가능	전액이 대상
주택가격 조건	공시가격 140% 등으로 한도 산정	주택가격 12억 원 이하
보증료	전세가율·주택유형·기간별	연 0.04%~0.18%(LTV 기준)
신청 시기	계약기간 절반 경과 전	계약기간 1/2 경과 전

두 상품은 보증금 상한이 같고, 보증한도를 계산할 때 주택가격의 90%를 기준으로 삼는 점도 비슷합니다. 가장 큰 차이는 대출 연계입니다. HF는 자사 전세대출 이용자 한정이고, HUG는 그렇지 않습니다.

SGI서울보증은 위 표에 넣지 않았습니다. 가입 대상, 조건, 요율, 신청 시기는 SGI서울보증 공식 안내나 상담 창구에서 확인한 뒤 HUG·HF와 비교하세요.

보증금은 언제, 어떻게 지급받나요?

HF 기준으로 보증금은 임차 목적물을 점유 이전, 즉 이사할 때 지급됩니다. 보증 청구는 사전 신고 후 세 가지를 모두 충족해야 합니다.

1. 계약 해지·종료 후 1개월 경과, 또는 경·공매 배당 후 미수령
2. 임차권등기명령 신청 접수
3. 임대차보증금반환채권 양도 또는 전세권 이전

2024년 7월 10일 이후 신청 건은 보증서 발급 전에 임대차보증금반환채권을 공사에 양도해야 합니다. 통지 또는 승낙 중 하나를 선택합니다. 임차권등기명령의 비용과 절차는 임차권등기명령 신청 방법과 비용 글에서 정리했습니다.

가입 전 꼭 확인할 주의사항

실무에서는 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 전세대출을 쓰는지 정합니다. 쓴다면 HF 조건을, 쓰지 않으면 HUG 조건을 먼저 봅니다.
2. 보증금이 상한 이내인지 확인합니다.
3. 등기사항전부증명서로 선순위채권을 확인합니다.
4. 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청할 수 있는 일정인지 봅니다.
5. 보증료율과 할인 대상을 공식 페이지와 상담 창구에서 다시 확인합니다.

이미 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 전세 보증금 못 받을 때 대처 순서를 함께 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

전세대출을 받지 않아도 가입할 수 있나요?

HUG 전세금반환보증은 대출 여부와 무관하게 신청할 수 있습니다. HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중인 임차인이 대상입니다.

보증금 일부만 보증받을 수 있나요?

HUG는 전부 또는 일부 신청이 가능합니다. HF는 보증금 일부만 보증받을 수 없고 전액이 대상입니다.

계약한 지 오래됐는데 지금도 신청할 수 있나요?

HUG와 HF 모두 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. HUG 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 기간을 계산합니다.

보증료는 얼마나 드나요?

HF는 연 0.04%~0.18%이고 LTV에 따라 달라집니다. HUG는 전세가율·주택유형·보증기간에 따라 다르며, 페이지마다 표기가 달라 가입 전에 최신 요율을 확인해야 합니다.

SGI서울보증은 어떻게 확인하나요?

SGI서울보증 공식 안내나 상담 창구에서 가입 대상, 조건, 요율, 신청 시기를 확인하세요.

정리하면 전세대출 이용 여부가 첫 번째 갈림길입니다. 보증금 상한, 선순위채권, 신청 시기, 보증료를 차례로 비교하면 어느 상품이 맞는지 좁혀집니다.

가입 전에는 계약 날짜와 등기사항전부증명서를 준비해 HUG(1566-9009)와 HF(1688-8114)에 조건을 확인하시기 바랍니다. SGI서울보증은 직접 확인한 뒤 비교하세요.

개별 사건은 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으니 대한법률구조공단(132) 등에서 상담받으세요.