원상복구 범위와 보증금 공제 기준 2026, 벽지·못 자국·곰팡이

이사를 앞두고 집주인이 “벽지가 변색됐으니 도배비를 보증금에서 빼겠다”고 하면 당황하기 쉽습니다. 원상복구 범위는 법에 개수나 금액으로 정해져 있지 않습니다. 계약 내용, 임대 당시의 상태, 임차인이 바꾼 부분이 있는지를 따져 사건마다 판단합니다.

일반적인 원칙은 분명합니다. 임차인이 통상적으로 사용해서 자연스럽게 낡거나 더러워진 부분은 원상회복 의무에 포함되지 않습니다. 반면 비정상적인 사용이나 현저한 관리 소홀로 생긴 손상은 비용을 물어줄 수 있습니다.

이 글에서는 원상복구의 법적 근거, 범위를 정하는 기준, 벽지·못 자국·곰팡이별 쟁점, 공제를 통보받았을 때의 대응 순서를 정리합니다. 생활법령정보 해설과 대법원 판례를 근거로 썼습니다.

원상복구란 무엇이고 법적 근거는 무엇인가

임차인은 임대차가 끝나면 주택을 원상회복해 임대인에게 돌려주고 보증금을 받습니다. 생활법령정보는 이와 관련한 근거 조문으로 민법 제615조(임대물 반환과 원상회복), 제618조(차임 청구와 임대인의 사용·수익 의무), 제654조(반환 청구)를 듭니다. 일상에서 말하는 “원상복구”는 법률 용어로는 대체로 원상회복입니다.

여기서 중요한 점은 보증금 반환 의무와 주택 반환 의무가 동시이행 관계라는 것입니다. 인용되는 판례는 대법원 87다카1315, 77다1241, 1242입니다. 임차인이 집을 비워 주는 일과 임대인이 보증금을 돌려주는 일은 서로 맞물려 있습니다.

그래서 분쟁은 대개 “원상회복이 덜 됐으니 그만큼 보증금에서 빼겠다”는 형태로 나타납니다. 공제가 정당한지는 결국 원상회복의 범위가 어디까지인가로 귀결됩니다.

원상복구 범위는 어떤 기준으로 정해지나

대법원 2023다249661 판결(2023. 11. 2. 선고)은 임차인이 변경한 부분을 철거해 임대 당시 상태로 돌려놓는 것이 원칙이라고 보았습니다. 다만 임대 당시 이미 있던 시설까지 복구할 의무가 있는지는 “계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 따져 구체적·개별적으로 판단”해야 한다고 밝혔습니다. 이 사건은 토지 임대차 사건이어서 주택의 벽지나 못 자국을 직접 다룬 판결은 아닙니다. 다만 범위를 정하는 사고방식은 참고할 만합니다.

같은 판결은 임대 당시와 비교해 현상이 변경된 부분에 한해 원상회복 의무를 진다고 했습니다. 임차인이 현상을 바꿨다면 원칙적으로 변경 부분을 철거해 임대 당시 상태로 돌려놓아야 합니다. 거꾸로 말하면 임대 당시와 달라지지 않은 부분까지 새것으로 만들어 줄 의무가 당연히 생기는 것은 아닙니다.

특약 문구도 해석 대상입니다. 이 사건에서는 “계약 만료 시 땅 원상복구할 것”이라는 특약만으로는 임차목적물이 아닌 부분까지 원상회복 대상으로 약정했다고 보기 어렵다고 보아, 철거청구 부분을 파기환송했습니다. 계약서에 원상복구 조항이 있더라도 그 문구가 무엇을 가리키는지는 따로 따져야 합니다.

판단 요소	확인할 내용	준비 자료
계약 체결 경위와 내용	특약 문구, 원상복구 조항의 대상	계약서, 특약 사항
임대 당시 목적물의 상태	입주 때 이미 낡았거나 하자가 있었는지	입주 시 사진·영상
임차인의 현상 변경	시설을 달거나 뜯어낸 부분이 있는지	설치·철거 내역
손상의 원인	통상 사용인지 비정상 사용인지	퇴거 시 사진, 견적서

벽지 변색과 도배비는 임차인이 내야 하나

생활법령정보의 “솔로몬의 재판” 사례가 이 질문을 직접 다룹니다. 임차기간이 끝난 뒤 집주인이 도배·청소비 50만원을 보증금에서 공제하겠다고 한 사안이었고, 임차인은 지급할 의무가 없다는 결론이었습니다.

근거로 든 판단은 서울지방법원 1999. 9. 1. 선고 98가합44951 판결 참조입니다. 임차인의 통상적인 사용에 따라 자연적으로 임차목적물이 소모되거나 더러워진 것에 불과한 경우에는 통상의 원상회복 의무에 포함되지 않는다는 취지입니다.

다만 예외가 있습니다. 비정상적인 사용이나 현저한 관리의무 위반이 있었다면 도배비를 물어줄 수 있습니다. 예를 들어 평소 쓰는 정도를 넘어 벽지를 훼손했다면 통상의 소모로 보기 어렵습니다.

벽지 변색의 정도나 경과 연수에 따라 몇 퍼센트를 공제하는지는 법에 정해진 기준이 없습니다. 정확한 기준은 대한법률구조공단 등 법률구조기관에서 확인하세요. 인터넷에서 보이는 비율표를 그대로 믿기보다 실제 견적과 손상 원인을 근거로 다투는 편이 안전합니다.

못 자국과 시설 변경은 어디까지 복구해야 하나

못 자국이 몇 개까지 허용되는지도 법에 숫자로 정해져 있지 않습니다. 구체적인 기준은 법률구조기관에서 확인하시고, 우선 위에서 본 원칙을 적용해 생각해야 합니다. 일상적인 사용에 따른 흔적인지, 임차인이 임대 당시와 다르게 바꾼 부분인지가 핵심입니다.

선반이나 가구를 고정하려고 벽을 뚫거나 시설을 새로 달았다면 현상 변경에 해당할 가능성이 높습니다. 이때는 원칙적으로 철거하고 임대 당시 상태로 돌려놓아야 합니다. 반대로 액자를 거는 정도의 흔적이 통상 사용에 속하는지는 사실관계에 따라 달라집니다.

분쟁을 줄이려면 다음을 챙겨 두세요.

• 입주 직후 벽, 바닥, 문, 창틀 상태를 날짜가 남는 사진과 영상으로 기록합니다.
• 시설을 달거나 바꾸기 전에 집주인의 동의를 문자나 메시지로 남깁니다.
• 퇴거 청소 후 같은 위치를 다시 촬영합니다.
• 공제 요구가 오면 항목별 견적서와 영수증을 요청합니다.

곰팡이는 누구 책임인가

곰팡이는 가장 다툼이 많은 항목입니다. 누수나 결로 같은 원인에 따라 임대인의 수선의무인지 임차인의 관리 책임인지가 달라질 수 있어, 이 글에서 책임을 단정할 수는 없습니다. 개별 사안의 기준은 법률구조기관에서 확인하세요.

대신 수선의무의 일반 법리는 알아 둘 수 있습니다. 파손이 임차인이 쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소하고 사용·수익을 방해하지 않으면 임대인에게 수선의무가 없습니다. 방치하면 사용 목적을 달성할 수 없는 정도라면 임대인이 수선해야 합니다(대법원 2004다2151, 2168).

수선의무를 면제하거나 임차인에게 넘기는 특약이 있어도, 특별한 사정이 없으면 대수선이나 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 임대인 책임입니다(대법원 94다34692, 94다34708). 건물 자체의 문제로 곰팡이가 생겼다면 이 법리가 검토 대상이 될 수 있습니다.

임대인이 필요한 수선을 하지 않을 때 임차인이 취할 수 있는 수단은 민법 제627조에 따라 다음과 같습니다.

• 손해배상 청구
• 수선이 끝날 때까지 차임 지급 거절
• 차임 감액 청구
• 목적 달성이 불가능한 경우 계약 해지

곰팡이가 보이면 원인을 가리기 전에 발생 시점과 범위를 사진으로 남기고, 임대인에게 문자 등으로 알려 둔 기록을 만들어 두세요. 나중에 책임을 다툴 때 기초 자료가 됩니다.

보증금 공제를 통보받았을 때 대응 순서

공제 금액이 과하다고 느껴도 감정적으로 대응하기보다 근거를 요구하는 순서로 움직이는 것이 좋습니다. 아래 순서를 권합니다.

1. 공제 항목과 금액을 서면이나 문자로 받습니다.
2. 항목별 견적서, 영수증, 손상 사진을 요청합니다.
3. 계약서의 특약과 입주 시 기록을 대조합니다.
4. 통상 사용에 따른 소모인지, 임차인이 바꾼 부분인지, 임대인 수선 대상인지 나눕니다.
5. 합의가 안 되면 내용증명으로 입장과 보증금 반환 요구를 남깁니다.

계약 해지나 반환 요구는 내용증명으로 보내고, 사유와 해지 의사, 보증금 반환 요청을 적는 것이 권장됩니다. 작성 요령은 내용증명 보내는 법과 비용 글에 정리했습니다.

임대인이 손해배상을 청구할 수 있는 기간에는 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 기준은 국가법령정보센터(law.go.kr)의 민법 조문에서 확인하세요.

보증금을 못 받았다면 이사 시점은 언제가 안전한가

보증금을 돌려받기 전에는 원칙적으로 이사하지 않아야 합니다. 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다(대법원 2007다54023, 2008. 3. 13.). 공제 분쟁이 길어질 때 특히 주의할 부분입니다.

보증금이 반환되지 않으면 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 완료되면 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 효력은 등기 완료 시점부터 생기므로 완료를 확인한 뒤 이사해야 합니다. 보증금의 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다.

임차권등기 완료 후에는 차임을 낼 의무가 없고, 보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 신청 절차와 비용은 임차권등기명령 신청 방법과 비용 글에서 확인하세요. 이후 단계는 전세 보증금 못 받을 때 대처 순서와 이어집니다.

자주 묻는 질문

도배비는 무조건 임차인이 부담하나요?

그렇지 않습니다. 통상적인 사용으로 자연스럽게 낡거나 더러워진 경우는 원상회복 의무에 포함되지 않는다는 하급심 판단이 있습니다. 다만 비정상적인 사용이나 현저한 관리 소홀이 있으면 도배비를 물어줄 수 있습니다.

못 자국은 몇 개까지 괜찮은가요?

법에 개수 기준이 정해져 있지 않습니다. 통상 사용의 범위인지, 임대 당시와 달라진 현상 변경인지를 사실관계에 따라 판단하므로 입주 때와 퇴거 때의 사진이 중요합니다.

계약서에 “원상복구 필수”라고 적혀 있으면 모두 복구해야 하나요?

특약 문구도 해석 대상입니다. 대법원 2023다249661 판결은 토지 사건에서 포괄적인 원상복구 특약만으로는 임차목적물이 아닌 부분까지 대상으로 약정했다고 보기 어렵다고 보았습니다. 주택 사건에 그대로 적용되는 것은 아니므로 구체적 문구는 상담으로 확인하세요.

집주인이 보증금에서 임의로 공제하고 돌려주면 어떻게 하나요?

항목별 근거 자료를 요구하고, 합의가 안 되면 내용증명으로 입장을 남기세요. 나머지 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령 신청을 검토할 수 있습니다.

원상복구 범위는 “얼마나 낡았나”가 아니라 “통상 사용의 범위를 넘었는가, 임대 당시와 달라졌는가”로 가려집니다. 벽지·못 자국·곰팡이 모두 정해진 숫자 기준이 아니라 계약 내용과 증거에 따라 결과가 달라집니다.

지금 입주 중이라면 현재 상태를 사진으로 남기고 계약서 특약부터 다시 읽어 보세요. 이미 공제를 통보받았다면 항목별 근거를 서면으로 요청하는 것이 첫 단계입니다.

개별 사건은 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으니 대한법률구조공단(132) 등에서 상담받으세요.