만기 전 이사 중개수수료 누가 내나, 2026년 10월 기준 정리

전세 계약 기간이 남았는데 이사를 가야 한다면 가장 먼저 걱정되는 것이 새 세입자를 구하는 중개수수료입니다. 결론부터 말씀드리면, 법제처 생활법령정보는 임차인이 공인중개사법상 중개의뢰인이 아니므로 “계약 만료 전이라 하더라도 임차인이 중개보수를 부담할 법적의무는 없습니다”라고 안내합니다. 다만 이것은 “법적 의무가 없다”는 뜻이지, 집주인이 수수료를 대신 내라고 요구하는 일이 없다는 뜻은 아닙니다.

현실에서는 집주인이 “새 세입자를 구해 오고 수수료도 부담하면 보증금을 돌려주겠다”는 식으로 조건을 거는 경우가 많습니다. 이때 거절하면 보증금을 제때 못 받을 수 있고, 받아들이면 돈이 나갑니다. 그래서 법적 원칙, 계약서 확인, 협의 방법, 금액 계산을 순서대로 알아 두어야 합니다.

이 글은 2026년 10월 기준으로 법제처 생활법령정보와 서울시 안내를 바탕으로 정리했습니다. 개별 사안은 계약 내용에 따라 달라질 수 있으니 마지막의 확인 방법도 함께 보시기 바랍니다.

만기 전 이사 때 중개수수료는 누가 내나요?

중개보수는 공인중개사에게 중개를 의뢰한 사람이 내는 돈입니다. 전세 만기 전에 이사를 가게 되어 새 세입자를 구하는 상황에서 중개를 의뢰하는 사람은 보통 집주인입니다. 이사 나가는 임차인은 새 계약의 당사자가 아니고, 공인중개사법상 중개의뢰인에 해당하지 않습니다.

법제처 생활법령정보는 이 점을 근거로, 계약 만료 전이라 해도 임차인에게 중개보수를 부담할 법적 의무가 없다고 안내합니다. 이 설명은 법제처 해석을 인용한 것입니다. 따라서 “만기 전에 나가니까 당연히 세입자가 수수료를 내야 한다”는 말은 법적 원칙과 맞지 않습니다.

다만 해당 안내 자체가 법적 효력이 있는 해석은 아니라고 밝히고 있습니다. 구체적인 사안은 담당 기관이나 국민신문고(epeople.go.kr)에 문의하라고 적혀 있습니다. 원칙을 알고 협의하되, 최종 판단은 내 계약서와 상황에 맞춰 해야 합니다.

전세 계약, 기간 중에 해지할 수 있는 경우

수수료 문제보다 먼저 따져야 할 것은 중도 해지 자체가 가능한지입니다. 기간을 정한 전세 계약은 기간이 끝나야 종료되는 것이 원칙입니다. 기간 중에 끝내려면 계약서에 임차인 사정으로 해지할 수 있다는 조항이 있거나, 집주인이 해지에 합의해야 합니다.

법제처 생활법령정보가 안내하는, 임차인이 기간 중 해지할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

• 계약서에 중도 해지 조항이 있는 경우
• 존속기간을 정하지 않은 경우
• 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우
• 임차인 과실 없이 일부가 멸실되어 목적을 달성할 수 없는 경우

직장 이동이나 군 입대 같은 개인 사정은 위 사유에 들어가지 않습니다. 생활법령정보는 군 입대가 임차인이 기간 중 계약을 해지할 수 있는 사유에 해당하지 않으며, 기간 중에 거주하지 않아도 남은 기간의 차임 의무가 있다고 안내합니다.

또 해지 특약이 없으면 임대인은 기간 종료 시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 그래서 임대인과 협의하는 것이 현실적인 방법이라고 안내합니다. 결국 수수료 문제는 “집주인이 중도 해지에 동의해 주는 조건”을 정하는 협상으로 이어집니다.

집주인이 수수료를 내라고 하면 어떻게 대응하나요?

집주인이 새 임차인을 구해 올 것, 중개보수를 부담할 것을 해지 합의 조건으로 요구하는 경우가 있습니다. 생활법령정보는 이를 조건부 해지 합의 또는 손해배상 성격의 제안으로 보고, 수락 여부는 금액의 합리성을 보고 판단하라고 안내합니다.

법적 의무가 없다고 해서 무조건 거절하는 것이 유리한 것은 아닙니다. 중도 해지에 집주인 동의가 필요한 상황에서 협상이 깨지면 이사 일정과 보증금 반환이 모두 꼬일 수 있습니다. 반대로 요구를 그대로 받아들이면 필요 이상의 돈을 내게 될 수 있습니다. 아래 순서로 판단해 보세요.

1. 계약서 특약란에서 중도 해지, 위약금, 중개보수 부담 관련 문구가 있는지 확인합니다.
2. 집주인이 요구하는 금액이 실제 중개보수 상한 범위 안인지 아래 계산법으로 따져 봅니다.
3. 내가 부담하기로 하는 범위(수수료 전액인지, 일부인지, 아예 없는지)를 정해 제안합니다.
4. 합의 내용을 문자나 합의서 등 서면으로 남깁니다.

중개보수 상한요율은 얼마인가요?

주택 임대차 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율과 한도액이 정해져 있습니다. 아래는 서울시 안내(2021. 12. 30 시행) 기준이며, 중개보수 요율은 시·도 조례로 정해지므로 다른 지역에 사는 분은 거주 지역 조례를 확인해야 합니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	1천분의 5	20만원
5천만원 이상 1억원 미만	1천분의 4	30만원
1억원 이상 6억원 미만	1천분의 3	안내에 별도 표시 없음
6억원 이상 12억원 미만	1천분의 4	안내에 별도 표시 없음
12억원 이상 15억원 미만	1천분의 5	안내에 별도 표시 없음
15억원 이상	1천분의 6	안내에 별도 표시 없음

중개보수는 이 상한요율을 곱한 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 한도액이 있는 구간에서는 한도액을 넘을 수 없습니다. 또한 중개보수에는 부가가치세가 포함되어 있지 않고 별도로 붙습니다.

상한요율은 말 그대로 “넘을 수 없는 선”이지 “반드시 내야 하는 금액”이 아닙니다. 집주인이 요구하는 금액이 이 상한을 넘는다면 근거를 물어볼 필요가 있습니다.

거래금액 계산 예시: 전세와 월세 반전세

전세처럼 월차임이 없으면 거래금액은 보증금입니다. 예를 들어 보증금이 3억원이라면 1억원 이상 6억원 미만 구간이므로 상한요율은 1천분의 3입니다. 3억원에 0.003을 곱하면 상한은 90만원이고, 여기에 부가가치세가 별도로 붙습니다.

월차임이 있으면 거래금액을 “보증금 + (월차임 × 100)”으로 계산합니다. 다만 이 합산액이 5천만원 미만이면 “보증금 + (월차임 × 70)”을 씁니다. 예를 들어 보증금 1천만원에 월세 30만원이면 100배 계산 시 4천만원으로 5천만원 미만이므로, 70배를 적용해 거래금액은 1천만원 + 2,100만원 = 3,100만원입니다. 5천만원 미만 구간의 상한요율 1천분의 5를 곱하면 15만 5천원이고, 한도액 20만원 안이므로 이 금액이 상한입니다.

구분	거래금액 계산
월차임 없음(전세)	보증금
월차임 있음	보증금 + (월차임 × 100)
위 합산액이 5천만원 미만	보증금 + (월차임 × 70)

이 계산으로 나온 금액은 어디까지나 상한입니다. 실제 중개보수는 중개의뢰인과 공인중개사가 협의한 금액이므로, 집주인이 부담하는 금액과 내게 요구하는 금액이 같은지도 확인해 보세요.

묵시적 갱신이라면 수수료 없이 나갈 수도 있습니다

계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면 사정이 다릅니다. 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는 구조입니다(주택임대차보호법 제6조). 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 종료됩니다(주택임대차보호법 제4조, 제6조의2).

이 경우에는 집주인의 동의 없이도 해지 통지가 가능하므로, 새 세입자를 구하는 협상에서 훨씬 유리합니다. 다만 계약갱신요구권을 행사한 뒤의 중도 해지 조건(주택임대차보호법 제6조의3 등)은 조문 원문을 법제처 국가법령정보센터에서 직접 확인하시기 바랍니다.

계약서에 해지권 유보 특약이 있는 경우도 있습니다. 이때는 부득이한 사유를 증명하고 중도 해지할 수 있으며, 통고 후 1개월이 지나면 해지됩니다(민법 제635조, 제636조). 내 계약이 어느 경우에 해당하는지에 따라 협상력이 달라지니, 계약서와 갱신 이력을 먼저 확인해 두세요.

해지 통지와 보증금 회수, 이것만은 지키세요

해지 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 그래서 해지 사유, 해지 의사, 보증금 반환 요청을 담아 내용증명우편으로 보내는 것이 좋습니다. 작성 요령은 내용증명 보내는 법과 비용에서 자세히 볼 수 있습니다.

보증금을 받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 보고, 보증금 반환과 주택 반환은 동시이행 관계입니다. 그래서 보증금을 받기 전에 집을 비우고 열쇠를 넘기는 것은 위험합니다.

보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령으로 임차권등기를 마치면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 절차와 비용은 임차권등기명령 신청 방법과 비용에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

만기 전에 나가면 중개수수료는 무조건 내가 내야 하나요?

그렇지 않습니다. 법제처 생활법령정보는 임차인이 공인중개사법상 중개의뢰인이 아니므로 계약 만료 전이라도 중개보수를 부담할 법적 의무는 없다고 안내합니다. 다만 집주인과 합의로 부담하기로 했다면 그 합의는 지켜야 합니다.

집주인이 수수료를 내야만 보증금을 준다고 하는데 따라야 하나요?

해지 특약이 없으면 집주인은 기간 종료 시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 그래서 협의가 현실적인 방법입니다. 요구 금액이 상한요율 범위인지 확인하고, 합리적인 선에서 조건을 조정해 서면으로 남기세요.

월세는 새 세입자가 들어올 때까지 계속 내야 하나요?

해지에 합의하지 않은 상태라면 기간 중에 거주하지 않아도 남은 기간의 차임 의무가 있습니다. 새 임차인이 들어올 때까지 월세를 내는 특약의 기한에는 법령상 기준이 없으므로, 합의할 때 기한을 구체적으로 정해야 합니다.

다른 지역에서도 서울시 요율이 똑같이 적용되나요?

중개보수 요율은 시·도 조례로 정해집니다. 이 글의 표는 서울시 안내 기준이므로, 다른 지역은 해당 시·도의 조례나 안내를 확인하세요. 요율 개정 여부도 서울부동산정보광장 등에서 최신 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

정리: 협의 전 확인 순서

만기 전 이사에서 중개수수료는 법적으로 임차인이 낼 의무가 없지만, 중도 해지 자체가 집주인의 동의나 특약에 달려 있어 실제로는 협의로 정해지는 경우가 많습니다. 계약서의 특약과 갱신 상태를 먼저 확인하고, 요구 금액이 상한요율 안인지 계산한 뒤, 합의 내용을 서면으로 남기는 순서로 진행하세요.

협의가 틀어져 보증금을 제때 받지 못할 것 같다면 전세 보증금 못 받을 때 대처 순서를 참고해 내용증명부터 차근차근 준비하시기 바랍니다. 구체적인 사안은 담당 기관이나 국민신문고(epeople.go.kr)에 문의할 수 있습니다. 이 글은 2026년 10월 21일 기준으로 확인한 내용입니다.

개별 사건은 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으니 대한법률구조공단(132) 등에서 상담받으세요.